Реформа ЖКХ-2018: вокруг ОСИ

В прошлом году по поручению Премьер-министра РК Бахытжана Сагинтаева о проведении реформы в жилищно-коммунальном хозяйстве была разработана концепция проекта о внесении изменений в закон о ЖКХ. Одним из нововведений было плановое внедрение объединений собственников имущества и закрытие КСК. Если поправки одобрят мажилисмены, у собственников квартир и нежилых помещений останутся на выбор только две формы управления: ОСИ и кондоминиум. Эксперты, включая председателя правления РОО «Общественный защитник» Виктора Сыздыкова, подсчитали для них плюсы и минусы от этого нововведения.

Итак, попробуем разобраться в новых нормах закона «О жилищных отношениях», которые, возможно, появятся уже в 2018 году, и ответить на главные вопросы: что будет в Казахстане вместо КСК, смогут ли вскрыть вашу квартиру в случае коммуникационных аварий и какая новая обязанность появится у застройщиков?

Новые формы управления домами

Похоже, эра КСК подходит к концу. Их планируют ликвидировать, создав в каждом многоквартирном доме Объединение собственников имущества, или ОСИ. В случае, если количество квартир и нежилых помещений не превышает десяти, то собственникам можно будет объединиться в простые товарищества, для совместного управления. При этом, у ОСИ, возможно, не будет права объединяться в ассоциации и союзы, выдвигать правительству предложения об улучшении качества своей работы, подавать иски от лица хозяев квартир, а также менять форму управления кондоминиумом, вступать в другие сообщества. Но, опять же, возможно, останутся потребительские кооперативы (ПК) и кооперативы собственников домов (КСД). Первые никто не отменял, а по поводу вторых разработчики ничего не пояснили. Руководство ОСИ (председатель или коллегиальное правление) должны избирать собственники. Но если они не сделают свой выбор в течение месяца, домом будет управлять наёмный человек, которого определит жилищная инспекция путём тендера.

Кондоминиумы будут регистрировать акиматы или застройщики

А вот если утвердят эту норму, то она станет огромным плюсом для владельцев квартир в новостройках. Не секрет, что оформить кондоминиум в новых домах — большая проблема, из-за чего жители не могут распоряжаться общедомовым имуществом (цоколи, подвалы, фойе, чердаки и т. д.), и находятся в зависимом положении от их собственников, арендаторов или управляющих компаний. При регистрации же кондоминиума будут определяться: площадь дома и прилегающего земельного участка, полезная площадь всех квартир и нежилых помещений, состав общего имущества и размер доли в нём, приходящейся на каждую квартиру. Ранее учитывались только два последних пункта. В итоге все жильцы будут иметь равные права на пользование общим имуществом. Решением собрания его часть может быть передана в ограниченное пользование по договору аренды с зачислением платы на счёт ОСИ или простого товарищества.

Статус собственников нежилых помещений

Этот пункт, в принципе, легализует уже сложившуюся роль собственников коммерческих помещений в доме. Новые поправки подробно оговаривают их права и обязанности. Так, предприниматели наравне с жильцами станут полноправными участниками кондоминиума. Для них впервые прописан размер ежемесячных платежей за содержание дома: они не должны превышать взносы жильцов более чем на 100%. Также отмечена материальная ответственность за пользование общим имуществом (дорожка через газон, ведущая к отдельному входу, летники, ограждение и т. п.). Расходы на его содержание будут нести персонально только бизнесмены.

Два новых республиканских контролирующих органа

С принятием новых поправок, возможно, появятся: Центр развития ЖКХ и Единая информационная система жилищного фонда (ЕИС ЖФ) и ЖКХ. Первый будет помогать акиматам оценивать состояние жилищного фонда страны, делать прогнозы по кадрам и предоставлять финансовые, информационные и консультационные услуги в сфере ЖКХ. Решение о его создании должно принять правительство. Второй представляет собой справочно-автоматическую систему, обеспечивающую прозрачное взаимодействие между акиматами, жилищными инспекциями, монополистами, сервисными организациями, ОСИ и собственниками. С помощью ЕИС ЖФ и ЖКХ станет возможным обмен информацией, проведение собраний и голосований в электронном виде, подача заявок на обслуживание и контроль за их исполнением и др. Доступ к системе для внесения, просмотра и редактирования своей информации получат все участники.

Фонд накопления средств на проведение капитального ремонта

Накопительный фонд — ещё одно возможное нововведение. Необходимость его создания разработчики объясняют низким соблюдением нормы о сберегательных счетах. Сама норма появилась еще в 2011 году. Однако такие счета практически не открывались. Сейчас эти деньги, если они собираются, не накапливаются, а расходуются на текущие нужды КСК. Поэтому разработчики уверены, что без вмешательства государства данную проблему решить невозможно. И оптимальным вариантом, на их взгляд, является создание специального фонда, куда будут поступать средства с каждого помещения. При этом в случае изменения собственника счёт сохранится за квартирой, а накопленные средства будут расходоваться только на капремонт под контролем жилищных инспекций. Каждый участник кондоминиума, уплачивающий сбор, получит доступ к информации о накопленных средствах. Как и раньше, сбор на капремонт составит сумму, кратную 0.02 МРП за 1 кв.м полезной площади квартиры или нежилого помещения (в 2018 году 1 МРП составит 48.1 тенге). Соответственно, к примеру, за квартиру площадью 50 кв. м нужно будет ежемесячно платить 2405 тенге. Возможный плюс накопительного фонда в том, что это будет государственная организация. Разработчики обещают, что платежи станут обязательными, а расходование денежных средств — максимально прозрачным. С другой стороны, есть неутешительные примеры работы других республиканских фондов: медицинского, действовавшего в конце 90-х, и нынешнего пенсионного.

Другие возможные нововведения

Это те нормы, которых не было ранее или они были запрещены:
— минимальный размер эксплуатационных расходов на содержание дома будут утверждать городские маслихаты;
— вместо ревизионных комиссий предложено создать советы домов. Они будут осуществлять контрольно-надзорные функции за финансово-хозяйственной деятельностью ОСИ в составе не менее трёх человек. Если в доме более трёх подъездов, то в совет дома нужно избирать по одному представителю от каждого подъезда;
— доступ в квартиры и нежилые помещения при проверке, ремонте или замене общего имущества будет осуществляться без письменного уведомления собственника. Допуск получат представители жилищной инспекции, сервисной организации или органа управления объектом. (А вот эта норма уже идет вразрез Конституции, предусматривающей неприкосновенность частной жизни и собственности);
— в аварийных ситуациях доступ может быть осуществлён и в отсутствие собственников или арендаторов, если они не прибыли на место аварии в течение часа после того, как их проинформировали посредством СМС. В этом случае должен быть составлен акт о вскрытии квартиры с участием участкового инспектора;
— голосование будет проводиться как в письменном, так и электронном виде в связи с созданием ЕИС;
— перепланировка квартиры или нежилого помещения допускается только в соответствии с Правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства;
— для изменения границ между квартирами, нежилыми помещениями необходимо письменное согласие всех владельцев, в чьей индивидуальной или долевой собственности находятся квадратные метры;
— официально вводится понятие «целевой взнос». Он означает разовый взнос участников ОСИ для оплаты мероприятия, не предусмотренного сметой на содержание кондоминиума, за реализацию которого проголосовало не менее 2/3 участников.

Мнение экспертов

Эксперты считают, что авторы поправок не учли ряд важных моментов. Первый — это финансовые затраты на оформление ОСИ. Новая норма обязывает создавать объединение в каждом доме. За чей счёт это будут делать? Вероятнее всего, за счёт жителей. Также на их плечи ляжет и содержание руководства ОСИ — председателя или управляющего. Это касается, к примеру, заработной платы, которая должна быть не ниже минимального размера, который в этом году составляет 28 284 тенге. Разумеется, на практике это будут ещё большие суммы. Плюс дворники, сантехники и электрики теперь перейдут в разряд сервисных организаций, а значит, финансовая нагрузка на каждый дом значительно увеличится. Второй момент — назначение управляющего по тендеру. Как показывает опыт, наши собственники квартир в 95% случаях никого не избирают. Значит, жилищная инспекция может назначить кого угодно. При таком раскладе возможность финансовых злоупотреблений значительно возрастает. Третий — ограниченные функции председателя ОСИ. Он будет выполнять чисто техническую работу: готовить материалы для собраний и голосований, размещать протоколы в новой информационной системе ЕИС ЖФ и ЖКХ и заключать договоры с сервисными фирмами. То есть количество той информации, которую люди получают сейчас, уменьшится на 80%. Четвёртый — ответственность сервисных организаций перед собственниками. Договор с такими компаниями предлагается сделать типовым, который, кстати, ещё должно разработать правительство. При этом нигде в поправках нет ни слова об их ответственности, между тем порядка 90% денег жильцов крутится в сервисных компаниях.
Виктор Сыздыков, председатель правления РОО «Общественный защитник», считает, что «в целом весь проект поправок сырой, недоработанный». По его словам, на предварительных слушаниях поправки не были представлены широкому обсуждению, а в рабочей группе, в которую входит и он, практически не было экспертов, понимающих проблемы жильцов многоквартирных домов и заинтересованных их решать. Отсюда – разработаны поправки, которые сами требуют поправок. К примеру, пункт о наемных управляющих, которых будет определять жилищная инспекция. Эксперты в своих предложениях требуют оставить их на временной основе, на три месяца, чтобы жители позднее могли избрать своего председателя. Ещё они настаивают, чтобы исполнительный орган ОСИ был переименован в управляющий с наделением соответствующих полномочий. Еще момент: для чего нужны Центр развития и ЕИС? В Казахстане уже есть институт развития при АО «КазЦентрЖКХ», также Фонд модернизации и много других. В них аккумулируется гигантское количество денег, но об их существовании население вообще ничего не знает. И самое главное: обсуждение законопроекта с данными поправками в рабочей группе должно было закончиться до 15 декабря прошлого года. Однако этого не произошло. И поскольку о продлении полномочий рабочей группы информации пока нет, эксперты допускают, что это окончательный вариант, который может быть передан в Мажилис Парламента РК. До лета 2018 года, когда намечено принятие документа, время еще есть, и эксперты надеются, что все недоработки будут исправлены.

Мнение собственников квартир

Практически все собственники квартир считают, что плюсы от этих поправок сомнительные. Во-первых, увеличится ежемесячный платеж в накопительный фонд ОСИ до 48 тенге за 1 км метр квартиры, а это от 1600 до 5500 тенге. Люди не потянут такие расходы, да и зачем они нужны, если все равно деньги фонда до этого времени использовались только для текущего ремонта или вообще на зарплату работникам КСК? Во-вторых, у каждого КСК на обслуживании было в среднем по 10 многоквартирных домов, а с введением изменений в закон на обслуживании у ОСИ будет по одному многоквартирному дому. Другими словами, если раньше мы оплачивали ежемесячный платеж солидарно со всеми остальными многоквартирными домами, то теперь – самостоятельно, и в разы больше. При этом практически вся сумма будет идти на оплату зарплат работников ОСИ. В-третьих, кто такие жилищная инспекция, сервисные компании и участковые инспекторы, чтобы без моего согласия проникать в мою квартиру? Они мне квартиру покупали? Или оплачивают мне коммунальные услуги? Есть сильное подозрение, что пункт о вскрытии квартиры в отсутствие собственника придумали не просто так, да еще проигнорировав нормы Конституции РК о неприкосновенности жилья. Собственники требуют исключить этот пункт. В-четвертых, собственники квартир предлагают узаконить работу с поставщиками услуг напрямую, убрав и ОСИ, и КСК. То есть, если платим за канализацию, то и было бы хорошо, чтобы они и ремонтировали в случае поломки. То же касается воды, тепла и электричества. В-пятых, собственники квартир просят рассмотреть возможность модернизации инженерных сетей за счет обслуживающих компаний, выстроить антикоррупционные барьеры, организовать тотальный аудит в коммунальной системе, и только после этого принимать поправки в закон. В противном случае от всех этих изменений выиграет кто угодно, но только не сами собственники квартир.

 

Комментарии закрыты.