Пәтер иелері бірлестігі: Бір үй, бірлестік, есепшот – қағидаты

Былтырғы жылдың 7 қаңтарынан бастап тұрғын үй басқарудың қалыптасқан жүйесі бұзылды. Бұрын көппәтерлі тұрғын үйді басқарудың төрт формасы (пәтер иелері кооперативі, кондоминиум нысандары, басқарушы компаниялар мен басқа да формалар) болса, енді ол екеуге қысқарды. Яғни, «Қазақстан Республикасының Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңына сәйкес, мұндай үйлерді басқарудың екі формасы енгізілді. Олар – мүліктің меншік иелері бірлестіктері (Пәтер иелері бірлестігі, авт.) мен қарапайым серіктестік құру.

2020 жылы 7 қаңтарда «Қазақстан Республикасының Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңына өзгерістер енгізіліп, күшіне енді. Аталмыш заңның басты бағыттарының бірі – «Бір үй – бір бірлестік – бір есепшот» қағидаты бойынша «Мүлік иелерінің бірлестігі» коммерциялық емес ұйымының жаңа нысанын құру жолымен басқару органдарының қызметін реттеу.

Мамандардың айтуынша, тұрғын үй қатынастары саласындағы мұндай реформалар азаматтардың қазіргі қолданыстағы тұрғын үй басқару жүйесінің жұмысына деген шағымдары мен наразылығынан туындаған. Ендігі жерде, әр үйдің тұрғындары өз алдарына жеке пәтер иелері бірлестігін немесе жай серіктестік құра алады. Ол үшін тұрғындардың елу проценттен астамы қатысқан жалпы жиналыста бір жылға төрағаны немесе сенімді тұлғаны, үй кеңесін, 3 жылға аудитор сайлау үшін дауыс береді. Ал, 2022 жылдың 1 шілдесіне дейін басқарудың барлық ескі нысандары техникалық, қаржылық және басқа құжаттарды жаңадан құрылған пәтер иелері бірлестігі мен жай серіктестікке беріп, жойылуға тиіс. Ал, жаңа мүлік иелері бірлестігін тіркеу үшін өтініш, хаттаманың түпнұсқасы, типтік жарғы және бюджетке төленген мемлекеттік баждың түбіртегі сияқты 4 құжат керек.

Қысқасы, сең қозғалды. Елдің барлық аймақтары осы жаңа жүйеге көшуді бастап кетті. Ал, бұл іс біздің қалада қалай қолға алынып жатыр? Бастамасы қандай? ПИКтер мен өзге де құрылымдардың, тұрғындардың бұған көзқарасы қандай? Ендігі әңгіме осы сауалдар төңірегінде өрбімек.

Жадыра СЕЙІЛОВА, қалалық тұрғын үй инспекциясы бөлімінің басшысы: «Жаңа жүйеге көшу басталды»

Сонымен, Сәтбаев қаласындағы 609 көппәтерлі тұрғын үйді басқарудың формасы да өзгереді. Жалпы, бұл жұмыстарды жүргізу үшін үш жыл мерзім берілген. Нақтырақ айтқанда, 2022 жылдың 1 шілдесінен бастап қаладағы пәтер иелері кооперативтері мен кондоминиум нысандары өз жұмысын тоқтатады. Осы аралықтағы жұмыс қалай жүргізіледі? Қалалық тұрғын үй инспекциясы бөлімінің басшысы Жадыра Сейіловамен әңгімеміз осы сауалмен басталды.

– Қазіргі таңда Сәтбаев қаласы бойынша 609 көппәтерлі үй бар. Осындай үйлерді 140-ы пәтер иелері кооперативінің, 340-ы «Сәт-Тазалық» жауапкершілігі шектеулі серіктестігінің басқаруында болса, 45-тейі кондоминиум нысаны. Мұның сыртында 100 шақты ешкімнің иелігінде жоқ үйлер бар. Заңға енгізілген өзгеріске байланысты, ендігі жерде бұлардың барлығы тұрғын үй басқарудың жаңа формасына көшіріледі.
– Жадыра Сұлтанқызы, жаңа жүйеге өтудің қандай артықшылығы бар?
– Заң бойынша әрбір көппәтерлі үйде бірлестік құрылып, арнайы есепшоттары болады. Бірлестікті басқаратын жетекші жұмысты сервистік компаниялар арқылы келісімшарт жасаса отырып атқарады. Бұрынғыдай, яғни пәтер иелері кооперативінің жұмысы сияқты он үйге бір есепшот болмайды. Мұның барлығы – жұмыстың барынша ашықтығын қамтамасыз ету мақсатында қолға алынған шара. Себебі бізге келетін тұрғындардың 90 пайызы «бізде ашықтық жоқ» деп шағымданады. Міне, басқарудың жаңа формасы сол үшін жасалып жатыр. Ең бастысы – меншік иелері өздері тұратын көппәтерлі үйлердің жағдайын бұдан әрі өздері реттеп, бақылайтын болады. Үйдегі мәселені өздері шешуі керек. Яғни, әр үй өздерінің есепшотын ашып, өз қаражаттарын мақсатты пайдалана білуі қажет. Барлық жұмысты тұрғындар өздері ұйымдастырады.
– Пәтер иелері бірлестігі қалай құрылады?
– Мүліктің меншік иелері бірлестігі – заңды тұлға. Ол үшін Әділет басқармасынан тіркеуден өтеді. Содан кейін салық басқармасынан бизнес сәйкестендіру нөмірі (БИН – авт.) беріледі. Меншік иелері бірлестігі ашылғаннан кейін банктен болмаса Қазпошта мекемесінен тұрғындар ағымдағы және жинақтаушы есепшоттарын ашады. Егер, сол үйде уақыт өте қандай да бір мәселе туындаса, мүмкін ол құбыр алмастыру, болмаса ауланы абаттандыру сияқты жұмыс жасалуы қажет болса, жинақтаушы есепшоттағы қаражат пайдаланылады. Ол үшін жиналыс хаттамасы жасалып, тұрғындардың 70 пайызы қол қойғаннан кейін, есепшоттан қаражатты шешіп алу мүмкіндігі бар. Жинақтаушы есепшотқа аударылатын қаражаттың нақты сомасы белгілі. Ол – айлық есептік көрсеткіштің 0,005 пайызы. Қазіргі есеп бойынша шамамен – 14,25 теңге. Ал ағымдағы есепшотқа қаражат аудару мәселесі тұрғындардың қатысуымен өтетін жалпы жиналыста бекітіледі.
Тағы бір айта кететін мәселе. Мүліктің меншік иелері бірлестігі құрылғанда, оның штаты болады. Мәселен, жетекші мен кассир болса, олар үшін әлеуметтік пакетті де тұрғындар төлеуге тиіс. Яғни табыс салығы, жеке салық, медициналық-әлеуметтік сақтандыру сияқты өзге де әлеуметтік төлемдерге тұрғындар атсалысуы керек. Штаттағы адамдарды тұрғындар өздері таңдағаннан кейін олардың тиісті әлеуметтік пакетін төлеуі қажет. Өйткені, олар сол үйдің ортақ мүлкін күтіп ұстау бағытында жұмыс істейтін болады.
– Меншік иелері бірлестігінің төрағасы міндетті түрде сол үйдің тұрғыны болуы керек пе, әлде сырттың адамын да сайлай алады ма?
– Олай да болады. Бұл жағы Заңда қарастырылған. «Басқарушы адам немесе басқарушы компаниялар» деген Заңда түсінік бар.
– «Қарапайым серіктестік» деген кімдер және олардың ПИБ-тен айырмашылығы неде?
– Көппәтерлі тұрғын үй басқарудың қарапайым серіктестік түріне өтсе, сол үйге жеке адам басшылық жасайды. Бұл орайда қарапайым серіктестік құру тәртібі тұрғын үй инспекциясы арқылы жүзеге асырылады. Егер құжаттары дұрыс болса, онда біз басқарушы органды мекеменің ресми сайтында тіркейміз. Қарапайым серіктестікке өткен үйлердің тұрғындары арасында ұжымдық келісімшарт болады. Сол келісімшартқа қол қою арқылы жұмыс жүргізіледі. Ол үшін үй тұрғындары жетекшіге 100 пайыз сенім білдіруі керек. Бұл – міндетті түрде талап етілетін құжат. Бұл жерде жетекші тұрғындар арасынан сайланады. Айта кететін бір жайт, басқарудың қарапайым серіктестік әдісіне көшу 8-12 пәтерлі екі қабатты шағын үйлерге ыңғайлы келеді. Ал 120-190 пәтерлі үйлердің тұрғындары бір адамға 100 пайыз сенім танытуы мүмкін емес.
– Неге?
– Өйткені, тұрғындар басқарудың мұндай әдісіне әлі сенбейді. «Мен неге жазбаша сенімхат беруім керек» деген сияқты іштей қорқыныштары бар. Алайда, біз мүмкіндігінше тұрғындарға жаңа жүйенің тиімділігін түсіндіріп жатырмыз. Бұл жерде тұрғындар қарапайым серіктестік жетекшісіне ортақ мүлікті күтіп ұстау үшін ғана сенімхат береді.
– Қалада иесіз тұрған үйлердің жағдайы қалай шешілмек?
– Иесіз тұрған үйлерге жергілікті атқарушы орган тарапынан басқарушы компаниялар белгіленеді. Қазіргі таңда қалада 100-ге тарта иесіз үй бар. Олардың көпшілігі бұрын салынған екі қабатты тұрғын үйлер мен жеке сектордың үйлері. Бұрынғы Заң бойынша, 26 пәтерге дейінгі көпқабатты тұрғын үйлер басқарудың ешқандай формасын құрмай-ақ, тұрғындар өздері басқаратын еді. Енді мұндай үйлер тек қарапайым серіктестік қана құрады.
– Көппәтерлі тұрғын үйлер меншік иелері бірлестігіне өткеннен соң, сол үйлердің аумағын абаттандыру, аула жолдарын жөндеу, ойын алаңдарын салу сияқты осы күнге дейін жергілікті билік тарапынан жүргізіліп келген жұмыстар тоқтатыла ма?
– Әрине, жоқ. Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы саласына қатысты бағдарламалар шеңберінде мұндай жұмыстар жүргізілетін болады. Бұл орайда біздің тарапымыздан да ұсыныстар айтылып, бұл бағыттағы шаруалар ретіне қарай шешіле береді. Конкурстық негізде де жүзеге асырылатын жұмыстар болады. Бір сөзбен айтқанда, үй меншік иелері бірлестігіне өткен кезде де жергілікті биліктің назарынан тыс қалмайды.
– Болашақта меншік иелері бірлестігіне өтуге үзілді-кесілді қарсылық танытатын үйлерде бұл шаруа қалай шешілмек?
– Бұл – бірінші кезекте тұрғындардың өз жауапкершілігіне байланысты атқарылатын шара. Егер басқарудың бұл формасына өтпеген жағдайда жергілікті атқарушы орган тарапынан мұндай үйлерге бір компания бекітілетін болады.
– Тұрғын үй инспекциясы тарапынан бұл бағытта тұрғындарға түсіндіру жұмыстары жүргізіле ме?
– Әрине. Бұл жайында бұқаралық ақпарат құралдарында ақпараттар кеңінен беріліп, инспекцияның инстаграм парақшасында мүліктік басқарудың жаңа жүйесін түсіндіру үшін жиі-жиі тікелей эфирлер ұйымдастырылуда. Арнайы чаттарда да кеңінен түсінік беріліп жатыр. Егер тұрғындар бұл туралы нақты ақпарат алғысы келсе, әкімдікке келіп, біздің бөлім мамандарынан толық ақпарат алуларына болады. Меншік иелері бірлестігін құруға ниетті жандарға барлық құқықтық-нормативтік құжаттардың электронды нұсқасын ұсынуға, істі жүргізудің жолдарын түсіндіруге біз дайынбыз.

Қуатбек МҰҚАНОВ, Пәтер иелері бірлестігінің төрағасы: «Тұрғындар осы шешімге келді»

Бүгінгі таңда Сәтбаев қаласы бойынша 2 үй мүліктің меншік иелері бірлестігіне өткен. Соның бірі – «Нұрлы мекен» шағынауданындағы Абай көшесі 7/1 тұрғын үйі. Меншік иелері бірлестігі төрағасының айтуынша, бұл үй кезінде ПИКтің басқаруында болған. Содан үйдің жағдайы нашарлап кеткен. Тұрғындар заңға енгізілген өзгерістерді бақылап, толық танысып, өз беттерінше меншік иелері бірлестігін құруға бекінген.

Әрине, жаңа бірлестік бірден құрыла қалған жоқ. Тұрғындарды жинап, әлденеше рет жиналыс өткізілді. Бірі келіскенімен, енді бірі жаңа жүйеге онша сенім білдіре қоймады. Қайта-қайта кеңесе жүріп тұрғындардың жартысынан астамы осы шешімді мақұлдады.
– Мақұлдамауға амал да қалмады-ау. Өйткені, бұл кезде үйдің жағдайы тым нашарлап кеткен еді. Жертөлеміз кәріз суына толып, бесінші қабатқа дейін күлімсі иіс алып кетті. Бір айдай ПИКтің слесарьлары мен сантехниктерін күттік. Өзіміз жөндейін десек ондағылар есіктің кілтін бермеді. Ақыры ПИКтен кетіп жеке пәтер иелері бірлестігін құруға бел будық, – дейді жаңа жүйенің жетекшісі Қуатбек Мұқанов.
Пәтер иелері бірлестігін құрғаннан соң олар үйдің төменгі қабатын жөндеп, қазіргі таңда шағын шеберхана ашып қойыпты. Бірлестік жетекшісінің жұмысты үйлестіріп отырғаны бірден байқалады. Жертөле мұнтаздай таза және жинақы. Кейбір үйлердегідей салдырап, жалбырап тұрған құбырлар көрінбейді. Осал тұстарының бәрі тартылып, бекітілген. Бейсауат жатқан дүние жоқ.
– Біз тұратын үй жаңа үй ғой. Тұрғындардың барлығы Жезқазған кентінен қоныс аударғандар. Әлеуметтік жағдайлары да әртүрлі. Арамызда еш жерде жұмыс істемейтін, ішімдікке үйірлері де жоқ емес. Бұл бірлестік қаржысының жиналуына кері әсерін тигізуде. Содан да болар, бұрынғы пәтер иелері кооперативі жүрдім-бардым қараған сияқты. Әрине, оларды жамандағаным емес, ПИКтің қарауында 23 үй бар екен. Оның бәрін бір қалыпта ұстап отыру мүмкін де емес қой. Мына жаңа жүйенің қабылдануы да сондықтан.
Сондай салғырттықтың салдарынан жаңа үй көз алдымызда құрдымға құлап бара жатты. ПИКтен қайран шамалы болды. Содан барып тұрғындар болып кеңестік, басқару органын құру туралы шешімге келдік. Бірлестікті басқару үшін маған сенім артты. 6 адамнан тұратын тұрғын үй кеңесі сайланды. Қазір біздің бірлестік әділет басқармасынан тіркеуден өтіп жатыр. Заң бойынша біз меншік иелері бірлестігіне өткеннен кейін екі есепшот ашуымыз керек. Оның бірі – ағымдағы, екіншісі – жинақ есепшоты. Қазіргі күні тұрғындар пәтерінің әр шаршы метрі үшін 36 теңгеден жарнаны ағымдағы есепшотқа аударып отыр. Бұл соманы төмендетуге құқымыз жоқ. Керісінше, көтере аламыз. Бірақ, биыл тарифті көтеру ойымызда жоқ. Келешекте жұмыс көрсетеді. Менің есебімше ағымдағы шотқа ай сайын 100 мыңның көлемінде ғана ақша түседі. Өйткені, біздің үйде бар-жоғы 45 пәтер бар. Оның кейбірі жоғарыда айтып өткенімдей, әлеуметтік жағдайы нашар отбасылар. Олардан ай сайын жарна түсіп тұрады деп айта алмаймын. Бұл қаржыны біз үй күтіміне қажетті заттар алып, штаттағы адамдардың еңбекақысын төлеуге жұмсаймыз. Бірақ, мен өзім төраға ретінде айлық алудан бас тарттым. Себебі, азғантай ақшаның 42 мыңын мен айлыққа алсам, басқаларға не төлеймін. Осыны тұрғындарға айтып, келісілді.
Бір жақсысы, бізге ең қажетті мамандық слесарь-сантехник өзімізден шығып отыр. Осы үйдің тұрғыны. Бәріміз «Коля ағай» деп кеткен кісі. Бұрын осы салада ұзақ жыл еңбек етіп, зейнеткерлікке шыққан екен. Жертөлені жұтындырып қойған да сол кісі. Мына құрал-саймандардың бәрі сол Коля ағайдың гаражынан келгендер.
Сол сияқты, ауланы күтіп ұстау, сыпыру өз міндетімізге айналды. Подъездерді де тұрғындар кезекшілікпен сыпырып, жуып отырады. Өйткені, үй өзіміздікі, ендеше оны өзіміздің пәтерімізді қалай ұстасақ, солай ұстауымыз керек деген қағиданы ұстанып отырмыз. Әрине, оған келіскілері келмейтіндер де бар. Бұрынғыдай, ақшаны уақытылы төлеп отырмыз, ендігі жұмыс сендердікі деген пиғылдан арыла алмай отырғандар да бар, – дейді Қуатбек Молдахметұлы.

Дулат СЫЗДЫҚОВ, «Қайсар» пәтер иелері кооперативінің төрағасы: «Сервистік компания құрамыз»

Сөзіміздің басында айтып өткеніміздей, бүгінде қаламызда 4 пәтер иелері кооперативі (ПИК) және бірлі-жарымды кондоминиум нысандары жұмыс істеп жатыр. 2022 жылдың 1 шілдесіне дейін осы басқару нысандары өз жұмыстарын тоқтатып, бүкіл құжаттары мен қаржысын жаңа жүйенің құзырына аударулары керек. Болмаса, өздері құрылымдарын өзгертулері қажет. Бұл жұмыстың барысы қалай? Біз осы сауалды «Қайсар» пәтер иелері кооперативінің төрағасы Дулат Сыздықов мыр­заға қойған едік.

– Біз пәтер иелері кооперативі ретінде 16 жыл жұмыс істеп келеміз. Қазір, «Қайсар» кооперативі 35 үйге қызмет көрсетеді. Жұмысымыз жүйеге түсіп, елдің сеніміне кірдік. Біз келгенде ағып-тамып жататын жертөлелер мұнтаздай болып, қалыпқа түсті. Подъездердің есік-терезелері жөнделді, тоқ желілері жүйеге келтірілді. Біздің осы маңдай терімізбен жасалған жұмысқа «дайын асқа тік қасық» болып келе қалатын пәтер иелері бірлестігін құруға әрине келісе қоймаймын. Бірақ, заңға да қарсы шыға алмаймын. Сондықтан, біз осы жаңа заң талаптары бойынша сервистік қызмет көрсететін компания құруға шешім қабылдап отырмыз. Құжаттар дайындап та жатырмын.
Әрине, жаңа жүйе, жаңа серпіліс қажет. Бірақ, сол «жаңамыз» біздің менталитетімізге, біздің ортамызға сай ма? Осыған бірінші кезекте назар аудару керек. Қазір біз қолға алып жатқан жүйе немістік жүйе. Ал, неміс халқының турашылдығы, заңға бағынушылығы бізден анағұрлым жоғары екенін мойындауымыз қажет.
Екіншіден, біздегідей емес, Германиядағы тұрғын үйлердің дені белгілі бір меншік иесінің қарауында. Жекеменшік пәтерлер тым аз. Жоқтың қасы. Ендеше меншік иесі қандай тариф қойса, үй жалдаушы сол қаржыны төлеуге міндетті. Бізде меншік иелері бірлестігіне өту үшін әуелі Әділет басқармасында тіркелу керек. Сосын екі есепшот ашу қажет. Біреуі – үйді күрделі жөндеуге, ал екіншісі – техникалық қызмет көрсету мақсатында жиналатын қаражатқа арналған есепшот. Көппәтерлі үйдің тұрғындары осы екі есепшоттың біріне күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін шаршы метріне шамамен 13 теңгеден төлеуге тиіс. Бұл есепшоттағы қаражат жинала береді. Ал техникалық қызмет көрсету мақсатына ашылатын есепшотқа тұрғындар пәтерінің жалпы ауданына байланысты әр шаршы метр үшін 36 теңгеден төлейді. Міне, біздің жеке меншік пәтерлердің тұрғындары ондай екі төлемге келісе қоюлары да екіталай. Қазіргі тарифтің өзін біріміз төлесек, біріміз төлемейміз. Мұндай жағдайда пәтер иелері бірлестіктерінің жұмысы алға басып кетеді деп айту қиын. Жоқ, мен бұл жерде жаңа жүйенің жұмысы іске алғысыз деуден аулақпын. Тек оны жолға қою үшін ұзақ уақыт кете ме деп ойлаймын.
Меншік иелері бірлестігіне өткен кездегі үшінші бір қиын жағдай – сервистік компаниялардың бірімен келісім жасалады. Өздеріңізге мәлім, үйлерде апатты жағдайлар болып жатады. Жарық өшіп, су ағып, жылу тоқтап қалатын жағдайлар жиі кездеседі. Меншік иелері бірлестігіне өткен үйде диспетчер болады. Мұндай кезде тұрғындар диспетчерге хабарласады, ал ол бірлестік жетекшісіне хабарлайды. Жетекші сервистік компанияға тапсырыс жолдайды. Алайда олардың қашан келіп, апат болған жерді жөндейтіні өздеріне мәлім. Келген күннің өзінде екінші жақтың белгілеген бағасы да тым жоғары болуы мүмкін. Мүмкін емес, солай. Қазір слесарь-сантехник 4 мың алса сервистік компанияның қызметі 8 мың болары ақиқат. Меншік иелері бірлестігін құрудағы халықтың көңілінен шықпайтын тұстардың бірі – осы.
Десек те, сең қозғалды. Ел біртіндеп осы жаңа жүйеге көшіп жатыр. Ол көштен біз де қалмақ емеспіз. Ең бастысы, өзіміз қызмет көрсететін үйлер біздің ісімізге риза. Жаңа жүйеге көшкенде де олар бізден қол үзбек емес. Сондықтан да біз сервистік қызмет көрсету компаниясын құруға батыл қадам жасап отырмыз. Мамандарым бар. Олардың бәрі істе шыңдалған, өз жұмыстарын адал әрі сапалы атқарады.

Ізтай Белгібайұлы.

P.S. «Бір үй – бір бірлестік – бір есепшот» қағидаты қаржы жұмсау мен қолданудың ашықтығын қамтамасыз етеді. Өйткені, оған тұрғындар бақылау жүргізіп, мониторинг жасайды.

***
Бүгінгі күні ел аймақтары бойынша Әділет органында 539 меншік иелері бірлестігі және 593 жай серіктестік тіркелген. Алматы, Нұр-Сұлтан қалалары мен Маңғыстау, Қостанай, Атырау облыстары бұл орайда көш бастап тұр.

Комментарии закрыты.